Les locataires « Section 8 »
Investir dans l’immobilier aux États-Unis, pour louer ensuite à des résidents américains, comporte une part de risque, surtout lorsqu’on ne demeure pas sur place. La plupart du temps, les propriétaires se font représenter par une agence. Cela limite certains dommages mais n’empêche pas les dégradations de logements par les locataires ou les loyers impayés. C’est sur ce point que l’aide du gouvernement fédéral peut être précieuse et rassurante.
En effet, depuis 1937, la Loi sur le logement (Housing Act) autorise, dans sa section 8, le gouvernement fédéral à payer directement aux propriétaires le loyer, ou une part du loyer, des familles les plus défavorisées. Amender plusieurs fois, ce programme existe toujours notamment sa partie la plus importante : les bons pour le choix du logement (Housing Choice Voucher program). Il est géré au niveau fédéral par le Département du Logement et du développement urbain et, au niveau local, par les Agences publiques du logement (Public Housing Agencies ou PHA).
Le montant maximum verser par le gouvernement fédéral est de 2.200 dollars par mois ; mais l’administration fédérale ne paye jamais l’intégralité du loyer, les locataires sont tenus de payer leur part. En effet, en 1974, plusieurs études sont venues montrer que ce n’était pas le montant total du loyer qui posait problème, mais la part croissante du loyer dans le revenu des ménages. Un amendement a donc rectifié la section 8 pour que les ménages défavorisés ne dépensent pas plus de 30% de leurs revenus dans le loyer ; le reste étant payé par les administrations locales du logement.
Les bénéficiaires du programme sont généralement des familles dont les revenus ne dépassent pas 50% des salaires médians du comté ou de la zone métropolitaine de résidence selon les critères publiés par le HUD. La famille doit choisir une maison qui lui est proportionnée et en fonction de ses revenus mais, dans ce cadre, elles sont libres de choisir le logement qu’elles souhaitent habiter (une maison, un appartement, etc.) pourvu qu’il réponde aux critères minimaux de salubrité exigés par la FHA.
L’administration vérifie, par ailleurs, que le loyer n’est pas exagéré et qu’il est dans la moyenne du marché local. Une fois l’accord passé entre le propriétaire et le locataire, un contrat de location est établi pour au moins un an, avec une caution pour le propriétaire. Au bout d’un an, le propriétaire peut établir un nouveau contrat de location ou bien le reconduire de mois en mois.
Le propriétaire est tenu de maintenir la maison dans l’état initial de location. Les locataires, en contrepartie, ne doivent pas détériorer la maison qu’ils louent. C’est une grande garantie pour les propriétaires : les locataires, malveillants ou simplement peu soigneux, encourent le risque d’être radiés à vie du programme. L’administration effectuant au moins une visite par an.
Pour les investisseurs qui souhaitent profiter du faible coût de l’immobilier aux États-Unis, mais qui ne visitent jamais leur bien, ce programme d’aide au logement est donc une double garantie : ils sont sûr d’être payés et leur investissement est surveillé à la fois par l’agence mandataire et l’administration américaine.
