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Investissement immobilier : Comment se passe la fiscalité à Miami ?

La fiscalité à Miami

Investissement immobilier : Comment se passe la fiscalité à Miami ?

Le principe de « l’unique impôt » distingue le système fiscal appliqué aux États-Unis. Même si ce domaine est un peu plus spécifique en Floride par rapport aux autres États, les investisseurs en immobilier à Miami bénéficient de cet avantage. En contrepartie, la personne qui envisage d’effectuer un investissement immobilier à Miami doit disposer d’une résidence fiscale en Floride. Il s’agit d’un règlement mis en vigueur depuis la signature de la convention fiscale entre les États-Unis et la France, fin août 1994.
Quelques lignes sur la convention fiscale entre la France et les États-Unis
Mise en place plus exactement au 31 août 1994, la convention fiscale entre les États-Unis et la France est conclue pour supprimer la double imposition. D’après cette convention, un investisseur dans l’immobilier Miami peut jouir des avantages fiscaux établis s’il dispose d’une résidence fiscale en Floride. En revanche, cette dernière est déterminée selon des critères, dont l’État d’habitation permanente, de séjour habituel, d’activités vivrières, et de délivrance de nationalité. Un opérateur immobilier qui remplit au moins ces quatre conditions peut donc être titulaire d’une résidence fiscale valide à Miami, et sur tout le territoire floridien.
Les impositions appliquées à Miami
Basées sur le système mis en application en Amérique, les impositions fiscales à Miami concernent :
-          L’impôt à régler à l’État, en l’occurrence à la Floride
-          L’impôt sur les revenus fédéraux
-          L’impôt à payer à Miami (local)
-          L’impôt sur les revenus fonciers
En Amérique, le montant d’imposition sur les revenus est plafonné, à savoir un taux d’un peu moins de 40 % pour les personnes physiques, et de 38 % pour les sociétés.
L’imposition sur les revenus fonciers
En Floride, les opérateurs dans l’investissement locatif Miami sont imposables sur leurs revenus issus de cette activité. L’impôt est à payer aussi bien dans la localité qu’à État fédéral. Selon la convention établie entre la France et les États-Unis, si l’investisseur est de nationalité française, il doit effectuer une déclaration en France. Cet impôt sur le revenu est déterminé à partir des charges liées à la gestion immobilière, notamment dans le cas de perception de loyers. Le calcul est également basé sur divers frais concernant le séjour de l’investisseur, son déplacement, sur des travaux courants et de l’adhésion à une compagnie d’assurance.
L’impôt sur la plus-value issu du bien immobilier
Pour le cas d’un investisseur locatif, la plus-value du bien immobilier est taxée, et le calcul est réalisé en deux manières. L’une concerne le « short term capital gain » connu par la détention de la propriété, déterminée sur une durée de moins d’une année. L’autre concerne la taxe de possession d’un bien immobilier pendant plus d’une année, appelée « long term capital gain ». Cette imposition sur la plus-value immobilière est encore subdivisée en deux échelons, que sont l’échelon local et l’échelon fédéral.
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Crise des subprimes, chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro, phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent et lucratif.
C’est à Miami que les prix ont le plus chuté en 2008.
Destination de rêve très prisée en plein développement économique, Miami propose actuellement des biens immobiliers de qualité à bas prix et attire de nombreux investisseurs.

Acheter un appartement, une maison ou une villa à Miami est donc une excellente opération immobilière !

A l’image de la ville, le marché immobilier de Miami offre des biens variés. On peut y trouver des maisons sur l’eau, de volumineux appartements de luxe, des petits immeubles Art Déco. Et les logements offrent généralement aux habitants beaucoup de prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport par exemple).
La location saisonnière à Miami est intéressante. Le rendement locatif net est en moyenne de 4%.
Si la rentabilité locative n’est pas négligeable, le très gros point fort de Miami pour les investisseurs est la plus-value exceptionnelle réalisable dans le cadre d’une revente à court terme.

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