Immobilier à Miami, Une villa pas comme les autres.
C'est désormais officiel, la villa à Miami de Al Capone est en vente pour un peu plus de onze millions...
L'ancienne villa de Pablo Escobar à Miami Beach en vente pour 16 M $.
Transformé en une somptueuse villa moderne, l'ancien pied-à-terre de Pablo Escobar...
En Floride les lois concernant la location saisonnière sont différentes selon les villes. Certaines communes considèrent comme étant des locations saisonnières les périodes en dessous de 6 mois (Miami Beach par exemple), pour d’autres villes cela sera seulement en dessous de 3 mois.
Ce type de location est très règlementée car elle représente une concurrence directe pour les Hotels et dérange les résidents à long terme dans les immeubles.
La location saisonnière à Miami Beach (ville prisée par les investisseurs francophones) :
Il faut savoir que la location saisonnière des maisons individuelles à Miami Beach est totalement interdite. Elle est exceptionnellement permise dans certains immeubles et dans ce cas est très règlementée.
En effet, la ville de Miami Beach distribue de lourdes amendes ($20,000 pour la première infraction) aux propriétaires qui font de la location saisonnière illicite. Il existe quelques exceptions pour les immeubles situés dans les zones hôtelières et dont le condo association autorise ce genre de pratique.
Il est donc très important de vérifier la zone dans laquelle vous achetez votre bien ainsi que les restrictions auprès des condos associations (équivalent des syndics en France) pour être sûr de ne pas enfreindre la loi. Certains immeubles autorisent par exemple la location à la nuitée (principalement les condo/hôtel), d’autres imposent par exemple un minimum de 1 mois.
Important : dans tous les cas, si vous louez à court terme dans une zone autorisée, vous allez devoir demander une autorisation à la ville et reverser une taxe sur les revenus locatifs. Cette taxe, appelée ou « resort tax » correspond à 5% du montant brut des revenus locatifs, à payer en plus de la taxe sur les ventes (entre 6 et 7% selon le County) : Il faudra donc compter 13 % en tout dans la région de Miami.
La location saisonnière a ses avantages et ses inconvénients.
Les principaux avantages sont :
Une meilleure rentabilité : environ 30% de plus par rapport à la location classique.
Le propriétaire peut habiter le logement quand il n’est pas loué.
Mais les inconvénients sont aussi à considérer :
Il faudra en effet prendre en compte des frais supplémentaires par rapport à la location classique car l’appartement doit être meublé et tout équipé : vaisselle, linge de maison etc…
Les meubles et le linge de maison doivent être remplacés plus souvent car leur usure sera plus rapide.
Le bien devra être situé dans une zone touristique, si possible au bord de l’eau et/ou avec une belle vue, donc le prix sera automatiquement plus élevé qu’un bien localise loin des quartiers prisés par les touristes.
Les charges comme l’électricité, le cable tv et internet devront être pris en charge par le propriétaire (ce qui n’est en général pas le cas dans la location classique).
La gestion d’un bien loué à court terme demande une gestion plus complexe :
Le propriétaire devra avoir une personne sur place en charge d’accueillir les locataires et faire le ménage entre 2 locations.
Le prix des loyers à court terme doit être revu régulièrement en fonction de la haute et basse saison touristique (du simple au triple à Miami).
Enfin, il faudra prévoir des périodes creuses durant lesquels il n’y aura pas de locataire, qui ne correspondra pas forcément aux disponibilités du propriétaire s’il veut habiter le bien.
Important : si vous donnez votre bien en gestion, assurez-vous d’avoir une société de gestion immobilière compétente afin d’éviter les périodes creuses sans locataires et adapter le prix à la spécificité saisonnière du marché.
Si vous vous apercevez que la gestion de votre bien en location saisonnière est trop contraignante, il vous sera toujours possible de le louer à long terme. Cela vous apportera un revenu régulier et une gestion simplifiée.
La location classique :
Bien qu’étant moins rémunératrice, la location à long terme vous garantit un revenu régulier toute l’année. Les charges comme : l’électricité, le câble TV et internet sont à la charge du locataire. Vous n’aurez pas d’autre frais à part la maintenance régulière du logement et la taxe foncière à payer.
Votre bien sera en général mieux maintenu par un locataire à long terme qui peut rester plusieurs années vous garantissant un revenu régulier.
Dans tous les cas, que vous souhaitiez acquérir un bien dans le but de le louer en saisonnier ou non, il est important de vous adresser à un agent local qui connais (ou se renseignera) sur les restrictions imposées par les villes et immeubles que vous souhaitez.
Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Miami - Floride
Crise des subprimes, chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro, phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent et lucratif.
C’est à Miami que les prix ont le plus chuté en 2008.
Destination de rêve très prisée en plein développement économique, Miami propose actuellement des biens immobiliers de qualité à bas prix et attire de nombreux investisseurs.
Acheter un appartement, une maison ou une villa à Miami est donc une excellente opération immobilière !
A l’image de la ville, le marché immobilier de Miami offre des biens variés. On peut y trouver des maisons sur l’eau, de volumineux appartements de luxe, des petits immeubles Art Déco. Et les logements offrent généralement aux habitants beaucoup de prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport par exemple).
La location saisonnière à Miami est intéressante. Le rendement locatif net est en moyenne de 4%.
Si la rentabilité locative n’est pas négligeable, le très gros point fort de Miami pour les investisseurs est la plus-value exceptionnelle réalisable dans le cadre d’une revente à court terme.
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